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万科新动向:寻路“第二曲线”旧改和科技成新增长点

2019-11-09 08:32:24

余良的时间被分成几个部分。

9月23日,他搬了一张小桌子,放在万科植物园中信书店的阳台上,处理北京媒体交流之间的一堆文件。午饭后,又举行了一次会议。

那天余良心情很好。一年前,万科第一个喊“直播”,震惊了整个行业。一年后,同龄人的压力增加了,他表示“谨慎乐观”。

今年以来,万科一直致力于“聚焦融合,提升基础板块”,发展业务保持稳定。8月1日,万科实现销售额4263亿元,同比增长9.8%。

像业内所有房地产公司一样,万科也在继续寻找增长的“第二条曲线”。余良坦言,转型后的业务在报表中没有得到太多反映,各业务部门的负责人目前压力很大。

然而,经过七年的转变和探索,他们也不是很困惑。尽管他们的短期利润未知,但他们目前从事的一些业务可能会指明方向,并为未来奠定基础。

其中,万科最值得关注和渗透的业务是旧的改革和技术。前者与资源获取和长期发展有关,而后者是一种遗传变化。万科可能会成为一家科技型公司。

新旧交替

9月23日,在北京世界园艺博览会万科植物园和万科媒体交流会议上,万科董事会主席余亮透露了万科的一些最新发展。

于亮认为,转型不是为了另一个产业发展而放弃房地产,而是在此基础上寻找第二条增长曲线,“在传统企业中寻找新的途径和新的增长点”。

其中,旧的改革是一个主要方向。不同于以往的大拆迁和大建设方法,万科仍然是南方地区转型的先锋。万科参与了一个新的和旧的转型领域:城市微观转型或城市更新。

这种方法是在城市旧区的肌理中保留一些基本建筑和历史背景,进行现代安全和便利的改造,并植入工业和生活场景来激活它。

广州永清广场现在是万科微观改造的一个范例。余良透露,万科还赢得了深圳古城南投的改造。未来几年,万科将改造深圳最具历史意义的地区。

伴随着城市更新,万科也更加注重tod,即以公共交通为导向的发展。余良说,这是对综合实力的一次很大考验。“万科在以旧改革和tod为代表的大型复杂项目上投入了大量精力。如果能够取得突破,将会给传统的发展业务带来新的增长曲线。”

这一突破首先是在获得项目资源方面取得的。它将视野扩展到了整个行业。一线和二线城市新增土地萎缩,公开招标和拍卖的土地价格居高不下。几个大型房地产大亨正通过各种方式获得可持续发展的项目资源。例如,碧桂园将成为一个智能机器人和一个科技小镇,恒大将建造一个拥有新能源汽车的大型工厂,荣创和万达正在争夺文化和旅游项目,华夏幸福还拥有一个新的工业城市,这可能会受到地方政府的青睐。

然而,与招商蛇口、华润置地、保利发展等中央企业类似,它们可以通过母公司背景和长期区域运营能力轻松获得大型项目。

换句话说,在未来,主流城市的房屋企业收购项目将是非竞争性的,甚至是垄断性的。在这样的竞争中,万科以往的综合经营发展能力并不突出,也没有核心企业背景可以依靠。然而,通过城市更新和tod,万科可以随着时间的推移在城市地区获得新的运营能力,从而赢得地方政府的青睐。同时,万科也具备资产管理能力。

虽然短期内城市更新活化项目“难以核算”,但这是一种面向未来的思维和布局,就像碧桂园科技小镇和恒大新能源汽车短期内无法盈利一样。

万科的“秘密武器”

微软首席执行官萨特亚说,“未来每家公司都可能是一家科技公司。如果它不接受技术,那将是一条死胡同。”

万科地产首席执行官朱保全最近获得了一个新的身份,负责万科房地产科技。万科有一个名为“沃土计划”的秘密武器,这是一个9年计划。孙嘉在过去的三年里一直负责,现在已经移交给朱保全。

在9月23日的交流会上,万科首次提出“房地产技术”的概念。朱保全认为,房地产领域的下一代5g或物联网技术可能正在酝酿一个创造“独角兽”的机会。

房地产技术已经在万科的许多业务中得到应用。例如,在智能建筑工地项目中,我们可以看到华东地区管理着多少个建筑工地、多少台塔式起重机和多少台设备。没有技术的应用,这种定量管理是不可能的。从传统图纸到cad技术,万科建筑研究中心在背景中给出了111个设计缺陷。

此外,在万科的住宅产业化中,每一部分都进行了编码,实现了仓储、仓储和现场应用的全过程数字化管理,比传统时间高出一个月。万科也在尽一切努力促进bim技术在结构和装修方面的应用。

朱保全说,万依科技(万科房地产科技的平台公司)命名后台菩提。未来,它希望向菩提的后台学习,在这个房地产开发领域变得越来越聪明。它可以为从早期规划到建筑设计、装饰和现场管理的整个开发过程提供一个算法平台。

目前,该物业可以说是万科业务中应用最深入的技术。余良说,房地产不仅是劳动密集型的,而且是技术密集型的。

他还首次明确表达了万科的新立场,并解释了该房产暂时未上市的原因。万科地产不会被列为传统地产公司,但在成为城市服务提供商之前不会上市

科技投资不仅限于万科。碧桂园、恒大、华润和龙湖都在大力投资科技。

观察人士认为,如果旧的改革是万科对实体未来增长的回应,那么技术将贯穿万科的所有业务,技术“赋权”将提高万科的运营效率,赋予其技术属性。

作为城市更新、tod和科技的大师,万科还与微软和华为合作,在上海开展“未来城市”实验。

这个行业的压力通常很大。

对万科来说,转型也意味着做所有新的事情,比如物流和长期租赁。余良认为,找到第二条曲线有两个主要方向:一是在传统业务的基础上创造新的增长点,二是进行一些探索和尝试,与城市和客户同步发展。

“至于什么时候会反映在声明中,我至今还没有解决这个问题。”余良坦言,印度的丁立业和南美的首席执行官孙嘉面临巨大压力。他经常被要求讨论如何突破以及如何在陈述中展示更多。

余良认为,财务结果不能用来衡量新业务的成功。只要你相信无论你做什么,只要你在你的领域处于领先地位,你就会有它的社会价值,市场会给它一个公平的评估和评价。

“就像人们应该按照自己的轨迹发展,自然成长。线性规划增长路径或用数字来规定在某一年或某一月你必须付给我多少利润和给我多少现金是不合适的。”

他说万科目前的业务就像一个生态系统。“大树有大树的功能。哪里有草,哪里就有草,只要我们在各自的领域尽最大努力,我们就会成功。”

谈到目前的房地产环境和市场,于亮表示,今年高级官员提到,不把房地产作为短期经济刺激手段,意味着必须建立房地产的长期机制。

对该行业而言,稳定的政策前景预测有利于其发展。“每个同事和房地产公司都应该在此基础上制定自己相对稳定的计划,而不是期待其他变化。”

那么,今天的市场比一年前好还是坏?余亮认为,不同的对象答案是不同的。从同龄人的情况来看,压力的总体感觉比以前更大了。然而,万科比以前更加谨慎和乐观。

万科去年9月表示,他将“活下去”。现在,这只不过是对他自己的提醒。“无论外部环境如何变化,一个企业总是需要一种薄冰上的危机感,这样企业才能生存下来,然后才能长期健康地生活。”

“万科总是把自己当成农民。当人们对成为一个好农民和种植好土地感到乐观时,万科提醒他们和他自己。当市场不太好的时候,万科应该有更多的信心。”余良说道。

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